Vier Jahrzehnte
Immobilienerfahrung -
SECHS Weisheiten für
die ZUKUNFT
PATRIZIA ist seit 1984 im Immobiliensektor aktiv und feiert dieses Jahr 40. Jubiläum – ein willkommener Anlass, Bilanz zu ziehen und zu fragen, welche Lehren wir aus der Entwicklung der Branche seit unserer Gründung für zukünftige Investitionen ziehen können.
Dr Mahdi Mokrane
Schon ein kurzer Blick auf einige der wichtigsten Ereignisse aus unserem Gründungsjahr offenbart sowohl Parallelen als auch Unterschiede zu heute:
Der Olympiaboykott Moskaus und Konflikte im Nahen Osten erinnern an aktuelle Herausforderungen. Doch es war auch das Jahr, in dem Steve Jobs den ersten Macintosh präsentierte und die kanadische Showgruppe Cirque du Soleil gegründet wurde – beides Initiativen, die es zu Weltruhm gebracht haben. Wie hat sich die Immobilienbranche seitdem verändert? Und welche Lehren aus den letzten vier Jahrzehnten sind heute und für die Zukunft besonders wertvoll?
Immobilientrends seit 1984
Erst in den 1980er Jahren zeichnete sich eine Trennung zwischen Immobilienbesitz und Immobilienverwaltung ab. Viele Unternehmen schlossen Sale-and-Leaseback-Vereinbarungen mit Immobilieninvestoren und deren Managern ab. Was heute gängige Praxis ist, war damals eine bemerkenswerte Neuheit. Seither ist die Branche erheblich gewachsen und zunehmend komplexer geworden – bis hin zu einer vollwertigen Anlageklasse. Datenbanken wie die des NCREIF und der britische MSCI-Index etablierten sich, Immobilien entwickelten sich zu einer eigenständigen Assetklasse, Branchenverbände wie die INREV nahmen ihre Arbeit auf und Real Estate Investment Trusts (REITs), nach dem Vorbild der USA, hielten in rund vierzig Ländern weltweit Einzug. Seit rund zwanzig Jahren sind Immobilien fester Bestandteil vieler Investmentportfolios. 2005 verfassten fünf renommierte Experten den richtungsweisen den Fachartikel "Why Real Estate?".
Darin betonten sie den Stellenwert von Immobilien für Investoren und unterteilten die Anlageklasse wie folgt in vier Finanzstrukturen bzw. Quadranten:
- Private Eigenkapitalanlagen in gewerbliche Immobilien in Form von Einzelobjekten oder Mischfonds
- Private Fremdkapitalanlagen in gewerbliche Immobilien in Form von direkt vergebenen Darlehen oder gewerblichen Hypotheken in Fonds oder Mischfonds
- Öffentliche Eigenkapitalanlagen in Immobilien in Form von Real Estate Investment Trusts (REITs) oder Real Estate Operating Companies (REOCs)
- Öffentliche Fremdkapitalanlagen in gewerbliche Immobilien in Form von Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS)
Heutzutage ist der Immobilienmarkt ein gigantisches Investitionsfeld, das sich stetig vergrößert, durchzogen von weltweiten Kapitalströmen.
SECHS WEISHEITEN FÜR DIE ZUKUNFT DES IMMOBILIENSEKTORS
Nach dieser kurzen Zeitreise durch die letzten vier Jahrzehnte hier nun sechs persönliche Erkenntnisse, die für die Branche in Zukunft von Bedeutung sein dürften:
BEWUSSTSEIN FÜR WIRTSCHAFTSZYKLEN
Konjunkturverläufe sind nicht nur Realität, sondern auch von großer Bedeutung. Gerade im Immobiliensektor lassen sie sich nur schwer vorhersagen, da sie mittlerweile überwiegend von globalen Kapitalströmen bestimmt werden. Den idealen Zeitpunkt für die Kapitalbeschaffung abzupassen, ist ausgesprochen schwierig. Daher ist es ratsam, sich die Anerkennung und das Vertrauen von mindestens drei antizyklischen Investoren zu sichern. Mit ihrer Hilfe gelingt die Kapitalbeschaffung im richtigen Moment.
LEVERAGE? VORSICHT!
Fremdkapital sollte nicht leichtfertig eingesetzt werden. In Boomphasen steigert es die Renditen, doch in Krisenzeiten drohen herbe Verluste. Im Bullenmarkt gelten Immobilien daher als chancenreiches Investment, bei Abschwüngen hingegen als hochriskant. Marktschwankungen werden durch den Leverage-Effekt noch verstärkt, was für viele Anleger Grund zur Sorge ist, für einige wenige jedoch lukrative Chancen bietet.
DIVERSIFIZIERUNG ALS ABSICHERUNG
Risikostreuung bietet einen gewissen Schutz und ist daher ebenfalls wichtig. Ein breit gefächertes Portfolio ist in Krisenzeiten weniger anfällig, weshalb Diversifizierung und Szenariensimulationen für ein erfolgreiches Fondsmanagement unerlässlich sind. Das Gießkannenprinzip ist hier jedoch der falsche Ansatz. Strategisches Vorgehen zahlt sich aus: Einkommen, Bonität der Mieter und Laufzeiten von Schulden lassen sich für mehr Stabilität gezielt diversifizieren.
MIETER VON HEUTE UND MORGEN IMMER IM BLICK
Wer in günstig gelegene Immobilien investiert, geht weniger Risiken ein und erzielt in der Regel höhere Renditen. Bestlagen versprechen dabei langfristig den größten Wertzuwachs. Objekte in dicht besiedelten Stadtgebieten oder solche mit soliden wirtschaftlichen Grundvoraussetzungen steigen für gewöhnlich stärker im Wert und generieren beständige Erträge.
Vorausschauende Planung lohnt sich: Wer globale Trends im Blick hat, kann nicht nur besser auf kommende Veränderungen reagieren, sondern auch zukunftssichere Strategien entwickeln. Bei der PATRIZIA rechnen wir in den nächsten 10 bis 15 Jahren mit vier zentralen Megatrends, nämlich Digitalisierung, Urbanisierung 2.0, Energiewende und verändernde Lebens- und Wohngewohnheiten.
VERTRAUENSBILDUNG ALS ENTSCHEIDENDER FAKTOR
Erfolgreiche Beziehungen zwischen Komplementären und Kommanditisten basieren auf gleichgerichteten Interessen und offener Kommunikation. Damit Komplementäre im besten Interesse der Kommanditisten handeln, sollten sie selbst an der Investition beteiligt sein. Durch Co-Investments oder performancebasierte Prämien lässt sich sicherstellen, dass Komplementäre stärkere Anreize haben.
STRATEGIE UND UMSETZUNG: ZWEI SEITEN DERSELBEN MEDAILLE
Ohne Strategie fehlt der Plan für die Umsetzung. Ohne Umsetzung bleibt jede Strategie wirkungslos. Beide entscheiden gleichermaßen über Erfolg oder Niederlage.