Japan erwacht: Wachsende Dynamik im Wohnbereich
Der freie Journalist Greg Langley ordnet den Status quo des japanischen Wohnimmobilienmarkts ein und beleuchtet das verbesserte Investitionsumfeld vor dem Hintergrund des jüngsten PATRIZIA Ankaufs im Land.
Nach Jahren der Stagnation zieht Japans Wohnungsmarkt wieder an, getragen von Tokio und den großen Metropolen. Die jüngste Transaktion von PATRIZIA in Japan bekräftigt nicht nur die neue Zuversicht in erstklassige Innenstadtlagen, sondern vor allem eine klare Überzeugung.
Von Mitte der 1990er bis in die 2010er Jahre hinein hielten sich internationale Investoren im japanischen Wohnsegment spürbar zurück. Deflation, schwaches Wachstum und ausbleibende Wertaufholung ließen den Markt in den sog. „verlorenen Jahrzehnten“ am Rand globaler Kapitalströme verharren. Kurz: Es fehlten verlässliche Preissignale, die nachhaltige Allokationen rechtfertigen.
In den letzten zehn Jahren haben sich die Rahmenbedingungen jedoch spürbar gedreht: langanhaltend niedrige Zinsen machen Japans stabile, wenn auch moderate Renditen wieder attraktiv, während ein schwächerer Yen die Einstiegskosten für Auslandsinvestoren niedrig hält. Zugleich mehren sich Signale, dass die Lohnentwicklung in eine robustere Phase eintritt. Beim diesjährigen Shuntō – den jährlichen Lohnrunden zwischen Gewerkschaften und Großunternehmen – wurde die höchste Grundgehaltserhöhung seit Jahrzehnten erzielt: insgesamt rund 5,52 %. Zusammen mit dem Vorjahresabschluss von etwas über 5 % ist es das zweite Jahr in Folge mit einem Plus über 5 % und somit einem Niveau, das es seit mehr als 30 Jahren nicht mehr gab.
Masami Takizawa,
Representative Director und PATRIZIA Head of Japan
Masami Takizawa, Representative Director und PATRIZIA Head of Japan sagt dazu:
„Größere Haushaltseinkommen stützen die Nachfrage, stärken die Bezahlbarkeit und schaffen eine stabilere Basis für langfristige Anlagen. In Kombination mit steigenden Mieten in den Städten rückt Prime Residential wieder ins Rampenlicht.“
Portfolioankauf mit Signalwirkung in Tokio
Diese Überzeugung spiegelt sich auch im jüngsten Ankauf von PATRIZIA wider, einem Wohnportfolio mit 14 Objekten in Tokio und Yokohama, das im Auftrag eines globalen institutionellen Investors erworben wurde. Das Paket umfasst rund 800 Wohnungen und fünf Retail-Einheiten, mit einem Durchschnittsalter von etwas mehr als drei Jahren. Die Transaktion ist eine der bedeutendsten Einzelkäufe des Unternehmens in Japan. Mit einem Vermietungsstand von über 97 % und Mieten rund 10% unter Marktniveau ergibt sich ein doppelter Effekt: bereits jetzt stabile Einnahmen und perspektivisch Mietanpassung an den Markt mit entsprechendem Wertzuwachs. Für institutionelle Anleger ist diese Kombination aus sofortiger Planbarkeit und künftigem Aufwärtspotenzial besonders überzeugend.
Skalierbar – und vor Ort stark
Für PATRIZIA ist der Erwerb dieses Portfolios mehr als ein Einzeldeal. Er markiert den nächsten Schritt beim gezielten Ausbau der eigenen Japan-Plattform – ausgehend von der Annahme, dass in den Metropolen gerade ein grundlegender Wandel stattfindet. „Dieser Ankauf bringt unser Japan-Geschäft deutlich voran und spiegelt unser Vertrauen in den Wohnungsmarkt von Tokio wider“, sagt Masami Takizawa. Vom Tokioter Büro aus stärkt PATRIZIA operativ seine lokale Aufstellung: Die Bereiche Transactions, Capital Markets und Asset Management arbeiten enger verzahnt, mit strategischen Neuzugängen wie Yutaka Yukizawa (Head of Transactions Japan) und Jun Akase (Director) wächst die Schlagkraft in Akquise und Umsetzung in einem anspruchsvollen Marktumfeld. Ziel: Skalierung mit lokaler Stärke verbinden – von der Anbahnung bis zur laufenden Wertschöpfung im Bestand.
Fokus auf Megatrends
Das Tokio-Portfolio zeigt auch deutlich, wie PATRIZIA sich positioniert, um von den langfristigen Megatrends zu profitieren, die den Sektor weltweit prägen: Urbanisierung, demografischer Wandel und sich verändernde Lebensstilpräferenzen. „In Japan sind diese Kräfte besonders ausgeprägt: Eine alternde Gesellschaft treibt die Nachfrage nach Senior Living und Serviced Apartments, während jüngere Generationen zunehmend hochwertige, professionell gemanagte Mietwohnungen in zentralen Lagen suchen“, erklärt Masami Takizawa. Und weiter: „Indem wir moderne Objekte in guten Lagen mit Einkommenssteigerungspotenzial adressieren, richten wir das Kapital auf genau diese Nachfragemuster aus.“
Die zugrunde liegende Core-Plus/Value-Add-Strategie zielt darauf ab, kurzfristiges Mietsteigerungspotenzial zu heben und zugleich langfristige Resilienz aufzubauen. Besonders die 23 zentralen Bezirke Tokios sind und bleiben attraktiv: kontinuierlicher Bevölkerungszufluss, Angebotsknappheit und steigende Mietnachfrage – all das sind Bedingungen, die ideal zur Core-Plus/Value-Add-Logik passen und eine risikobereinigte Rendite ermöglichen.
Global aufgestellt, lokal umgesetzt
Weltweit managt PATRIZIA rund 19 Mrd. EUR im Wohn-Sektor, dem größten Segment im Unternehmensportfolio. Das überrascht wenig, wenn man bedenkt, dass PATRIZIA seit mehr als 40 Jahren in diesem Bereich tätig ist und diesen in über vier Jahrzehnten maßgeblich mitgeprägt hat. Seine internationale Erfahrung ermöglicht es PATRIZIA, bewährte Vorgehensweisen aus Europa und anderen asiatischen Märkten auf Japan zu übertragen, vom Ankauf und sauber aufgesetzten Geschäftsplänen über ESG-Ansätze bis hin zu operativen Kennzahlen, stets angepasst an die lokalen Rahmenbedingungen von Markt, Regulierung und Management. Parallel diversifiziert PATRIZIA über Infrastruktur und Gewerbe und verschafft Investoren so breiten Zugang zu strukturellen Wachstumsthemen. In Japan schafft diese Flexibilität die Grundlage, Opportunitäten auch jenseits von Wohnen zu nutzen, wenn sich Wirtschaft und Immobilienmärkte weiter verfestigen. Globale Reichweite. Lokale Exzellenz. Qualität, die wächst. Kurz: Eine Formel, die aufgeht.
Wachstum in Japan verdoppeln
Der Tokio-Deal ist ein zentraler Baustein, um die in Japan verwalteten Vermögen (AuM) innerhalb der nächsten zwei Jahre zu verdoppeln und zugleich Value-Add-Chancen außerhalb des Living-Sektors zu erschließen. Die Transaktion zeigt zum einen die wachsende Zuversicht in die Wohnfundamentaldaten, zum anderen ist sie ein Bekenntnis dazu, den strukturellen Wandel in einem der größten Wohnungsmärkte weltweit aktiv zu nutzen. Bereits heute prüft PATRIZIA weitere Gelegenheiten, im Wohnsegment und im Value-Add-Gewerbebereich, gestützt auf lokales Know-how und eine internationale Plattform, um stabile Renditen zu liefern.
Masami Takizawa:
„Unsere Strategie sieht vor, ein langfristiger Partner der urbanen Transformation in Japan zu sein. Durch die Verbindung globaler Expertise mit lokaler Umsetzung generieren wir verlässlich Wert. Und leisten so unseren Beitrag zur Weiterentwicklung der japanischen Immobilienlandschaft.“
