Mit Strategie zum Erfolg: Die nächste Phase des modernen Wohnens
Andrew Belt, Leiter Thought Leadership im Team Corporate Communications bei PATRIZIA, arbeitet die zentralen Erkenntnisse der PATRIZIA Studie INSIGHT European Residential Markets heraus und zeigt, warum die nächste Phase modernen Wohnens differenziertere, lokal verankerte Anlagestrategien verlangt.
Seit über vier Jahrzehnten prägt PATRIZIA den Wohnimmobiliensektor – und liefert seit 1984 verlässlich Renditen für seine Kunden, über Zyklen, Konjunkturschwankungen und strukturelle Brüche hinweg.
Im Segment Living Value Add erzielt PATRIZIA über alle Investments hinweg eine Brutto-IRR von 19 %. Die starke Position im Markt ist vielfach belegt – unter anderem durch die Auszeichnung der IPE als „führender unabhängiger Wohnimmobilien-Investmentmanager in Europa“ im Jahr 2023. Grundlage hierfür ist nicht nur die Performance, sondern ebenso die Fähigkeit, sich in einem dynamischen Umfeld neu auszurichten und die eigene Strategie konsequent weiterzuentwickeln.
Seit 1984 hat PATRIZIA den eigenen Ansatz immer wieder geschärft, neue Lösungen entwickelt und die eigenen Ressourcen gezielt ausgebaut, mit dem Ergebnis, die Führungsrolle im Wohnsegment zu behaupten. Heute betreut ein Team von über 200 Wohnspezialistinnen und -spezialisten ein Residential-Portfolio von 16 Mrd. EUR. Unter Einbezug des erweiterten Living-Spektrums – also Wohnen, Pflege und Hotel – steigt das verwaltete Volumen auf 19 Mrd. EUR. Diese breitere Definition von Living liefert zugleich Antworten auf die Anforderungen modernen Wohnens: Die Living Transition zählt zu den vier Megatrends, auf die PATRIZIA mit einem langfristigen Investmentfokus setzt.
Generalistische Ansätze haben ausgedient
Fest steht: Undifferenzierte Gießkannenstrategien, die sich im Wesentlichen am traditionellen Multi-Family-Wohnen orientieren, funktionieren heute nicht mehr. Stattdessen werden Stadtfundamentaldaten, lokale Nuancen und objektspezifische Eigenschaften zu den maßgeblichen Treibern künftiger Renditen im Living-Sektor. Dieser Perspektivwechsel ist eine der wichtigsten Erkenntnisse des neuesten PATRIZIA INSIGHT European Residential Markets Report, der im September 2025 veröffentlicht wurde. Die Leitstudie erscheint seit über zehn Jahren jährlich und bietet einen umfassenden Blick auf den Living-Sektor – mit nutzwertigen Analysen für Investoren und die interessierte Öffentlichkeit.
Obwohl der Report „Residential“ im Titel trägt, erstrecken sich die Betrachtungen bewusst auf das gesamte Living-Spektrum. Das ist folgerichtig, denn Living macht den größten Teil des PATRIZIA Geschäfts aus und zugleich das größte Segment im Immobilieninvestmentmarkt. Der Blick nach vorne unterstreicht die Relevanz: Weltweit wird in den kommenden fünf Jahren ein Transaktionszufluss von 1,4 Billionen USD im Living-Sektor erwartet. In Europa dürfte der sektorale Marktanteil im gleichen Zeitraum auf etwa ein Drittel anwachsen – nach 26 % im Jahr 2024 und 17 % im Jahr 2014.Das unterstreicht die anhaltende strukturelle Bedeutung des Segments für die Portfolios institutioneller Investoren.
Entscheidend: der Fokus auf die Städte
Die Erkenntnisse des Investment Strategy & Data Intelligence-Teams von PATRIZIA, den Verfassern des Reports, sind zentral für erfolgreiche Living-Strategien. Der jährliche PATRIZIA INSIGHT European Residential Markets Report verfolgt ein ausgewiesenes Ziel: die „Spielregeln“ des Marktes zu verstehen. Ergebnis ist ein nuancierteres, klar städtespezifisches Bild.
Zwar sind die Wohnmärkte insgesamt auf Wachstumskurs zurückgekehrt, doch die Spreizung ist erheblich: Städte im oberen Quartil verzeichneten +13 % Prime-Kapitalwertwachstum im Jahresvergleich, das untere Quartil kam lediglich auf +3 %. Daraus folgt: Investmentstrategien müssen auf Ebene einzelner Städte ansetzen, statt einheitliche nationale oder paneuropäische Pfade zu definieren. Der Blick auf die jeweilige städtische Mikrostruktur – von Demografie, wirtschaftlicher Resilienz und Innovationskraft bis zu Energieeffizienz und Regulatorik – wird zur Pflicht.
Hinzu kommt, dass ein früherer Bewährungsmaßstab deutlich an Aussagekraft verloren hat: der Residential Bond-Yield Gap. Die enge Kopplung zwischen Wohnimmobilien- und Anleiherenditen hat sich seit 2020 merklich gelockert; der durch die Quantitative Easing (QE) geprägte Renditeabstand ist Geschichte. Und Makro-Shortcuts taugen folglich nicht länger als alleiniger Kompass.
Dr. Marcus Cieleback, PATRIZIA Chief Urban Economist, weiß:
„Das alte Makro-Playbook hat seine Prognosekraft verloren. Investoren brauchen ergo einen neuen Investmentkompass.“
Die Autoren der Studie:
PD Dr. Marcelo Cajias,
Head of Investment Strategy & Data Intelligence
Dr. Marcus Cieleback,
Chief Urban Economist
Georg Kläger,
Associate Director – Investment Strategy
Den Wandel verstehen
Zusammen mit seinen Kollegen, PD Dr. Marcelo Cajias (Head of Investment Strategy & Data Intelligence) und Georg Kläger (Associate Director – Investment Strategy), zeichnet Dr. Marcus Cieleback für den PATRIZIA INSIGHT European Residential Markets Report verantwortlich. Das Team identifizierte fünf strukturelle Kräfte, die die Zukunft des europäischen Living-Sektors maßgeblich prägen:
- Urbanisierung und Demografie
- Bezahlbarkeit
- Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage
- Bau und Finanzierung
- Regulatorisches Umfeld
Um diese strukturellen Kräfte einzuordnen, setzt das Unternehmen auf vier begleitende Schwerpunkte:
1. Bezahlbarkeit verstehen
2. Energieeffizienz bewerten
3. Räumliche Dynamiken analysieren
4. Aufkommende Segmente beurteilen
Aus dieser Systematik lassen sich vier zentrale Investmentchancen ableiten:
- Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum
- Brown-to-Green-Strategien im Value-Add
- Strategien, die von Gentrifizierung bzw. stadtzentrierten Aufwertungen profitieren
- Single-Family-Housing und flexible, auf modernes Wohnen ausgerichtete Konzepte
PATRIZIA City-Ranking: das Analyse-Tool für Städte
Zentrales Fundament jeder Allokationsentscheidung ist die Identifikation von Städten mit günstigem demografischem und wirtschaftlichem Profil. Um Investoren dafür eine solide Grundlage zu geben, hat PATRIZIA das sog. City Ranking entwickelt. Es zeigt, wie urbane Fundamentaldaten in 142 Städten die Investitionsattraktivität bestimmen. 28 Variablen, geclustert entlang Marktfundamenten, Lagequalität, Innovation und Konnektivität, fließen in ein Bewertungssystem ein, das zu einer Gesamtrangliste verdichtet wird.
Das Ranking ist nicht ausschließlich auf Residential ausgelegt. Es bildet übergreifende Immobilienattraktivität ab. Gerade deshalb eignet es sich als wertvolles Instrument, um Wohnkapital geordnet und datenbasiert zu allokieren.
Cieleback:
„Unser City Ranking zeigt, dass Erfolg davon abhängt, Städte mit dem richtigen demografischen und wirtschaftlichen Profil zu wählen – bloße Größe garantiert weder Liquidität noch langfristiges Wachstum.“
Und Cajias bringt die strategischen Implikationen wie folgt auf den Punkt:
„Wir treten in ein granulareres und diverseres Investmentumfeld ein. Um zu bestehen, müssen Investoren auf stabile Einkommensströme setzen, innerhalb von Städten ebenso wie geografisch diversifizieren und neue Wohnsegmente erschließen, die inzwischen institutionelle Größe erreichen. Das sind die Bausteine langfristiger Outperformance.“
Modernes Wohnen neu gedacht – Beispiele aus dem PATRIZIA Portfolio
Der vielfältige, stetig wachsende Wohnsektor umfasst inzwischen viele Einzelsegmente, so zum Beispiel Studentisches Wohnen, PBSA, Micro-Living, Co-Living, Large-Scale Purpose-Built Shared Living, Serviced Apartments, Private Rented Sector (PRS), Multi-Family Housing (MFH), Build-to-Rent (BTR), Build-to-Let (BTL), Shared Ownership, Single-Family Rental (SFR), Senior Living, Hotel, Healthcare, Affordable Housing und Social Housing.
Klicken Sie auf die Boxen, um mehr über den Ansatz und die Allokation bei PATRIZIA in ausgewählten Segmenten und Wohnformen zu erfahren.
